包租公報稅 四個地雷別踩！

包租公報稅 四個地雷別踩！

2020-04-21 08:24經濟日報 記者翁至威／台北報導

許多有殼族樂當包租公、包租婆，國稅局提醒，5月報稅季來了，房東記得申報租賃所得，否則遭民眾檢舉逃漏稅，得不償失！房東報稅時有哪些注意事項呢？國稅局教你如何避開這四個報稅地雷區。

資料來源：採訪整理、翁至威／製表

地雷一、押金

國稅局表示，押金課稅問題可分為兩種情況，第一種是押金直接存在銀行或郵局，此時必須設算這筆押金的利息，列為租賃所得；第二種情況，若房東將這筆押金用來投資或其他運用，且衍生的所得已經申報，則可將押金利息扣除已申報的衍生所得，來申報租賃所得，避免重複課稅。

舉例來看，王老先生出租房屋，年租金100萬元，並收取押金30萬元，王老先生在申報當年度租賃所得時，除了租金100萬元外，還要再加計押金利息，以當年度郵局一年期存款利率計算約3,000元，合計100.3萬元計入租賃所得。

而假設王老先生將押金用來投資購買基金，當年度獲配收益約2,000元，在報稅時，租賃所得部分可扣除2,000元，申報為100.1萬元；另外再申報營利所得2,000元。

此外如果房客提早解約，或有其他違約事項，房東將押金沒收，國稅局表示，沒收的押金在稅務上視為違約金性質，就要列在其他所得。

你可能會問，所得列在哪個名目下，有差嗎？列租賃所得、營利所得、利息所得、其他所得，對於要繳多少稅會有影響嗎？其實魔鬼藏在細節裡，像是租賃所得，就有規定必要費用率43%，各類所得的規定各不相同，非列於租賃所得中，就不能用43%來扣除成本及費用喔。

地雷二、無償出租

行走江湖，總會遇到「好人好事代表」，願意無償出租財產給他人營業，比如無償借給朋友當辦公室，或是股東好心提供房產給公司使用，不過國稅局提醒，無償出租給他人營業或執行業務，仍有可能須課徵租賃所得！

有一個位於台北市信義區的案例，某位股東把名下房屋提供給某公司，作營業使用，這名股東認為自己是無償借給公司，並沒有收取租金，無須申報租賃所得，然而，國稅局的認知跟他有很大的落差。

國稅局認為，將財產無償借與他人使用，如果出借房屋作為營業或執行業務使用，無論是否約定無償使用，都須依當地租金行情來計算房東的租賃所得，並申報繳稅。

那如果無償出租給他人，但沒有供營業或執行業務呢？國稅局提醒，記得檢附經雙方當事人以外的兩人證明確實是無償借用，及法院或民間公證人公證的無償借用契約影本，也要確認確實並無營業、執行業務使用。

民眾可能會問，那如果兒子剛出社會，爸爸把房產借給兒子獨資開設律師事務所，這樣也要課稅嗎？其實稅法沒有這麼不近人情，國稅局表示，若房屋是無償提供給配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務使用，就沒有課稅問題，爸爸不會因此須設算租賃所得。

地雷三、職業房東

房東出租房屋是否會涉及營業行為，必須視情況而定。國稅局提醒，如果有設置店面或招牌，或僱用人員經營租屋業務，就會被視為經常性營業行為，此時就必須辦理營業登記，報繳營業稅。

一般而言，房東收取租金收入，只要扣除必要費用後，申報租賃所得報繳綜所稅即可。不過若有設立招牌或招募員工，變成「職業房東」，就必須登記營業稅籍。

地雷四、房客代墊稅費

房客代替房東履行各項義務，例如由房客負擔房屋稅、地價稅、二代健保補充保費等稅費，實質上是房東出租財產所收取的對價，房東在申報所得稅時，應與現金租金合計申報租賃所得。

文章來源: https://money.udn.com/money/story/11994/4507044

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